Pides tres presupuestos para reformar tu piso en Santander y te llegan tres cifras que no se parecen. Ninguna incluye la licencia, el IVA o el técnico. Y cuando ya has firmado, el precio sube. En esta guía tienes el precio de la obra y todos los gastos que van detrás, con las cifras del Ayuntamiento de Santander y un ejemplo completo.
Cuánto cuesta reformar un piso en Santander en 2026
Una reforma integral de piso en Santander cuesta entre 450 y 850 € por metro cuadrado de obra, sin IVA. Si además cambias la distribución y renuevas todas las instalaciones, lo normal es moverse entre 550 y 700 €/m². A ese precio súmale entre un 15 % y un 25 % de impuestos, licencia y gastos técnicos. Un piso de 80 m² ronda los 61.000 € con todo incluido.
Si quieres comparar con el resto de la región, tienes las horquillas generales en nuestra guía de precio de reforma por metro cuadrado.
Precio de la obra según el tamaño del piso
Estos precios son de obra, sin IVA y sin mobiliario de cocina.
| Superficie | Actualización integral (450–550 €/m²) | Integral con redistribución (550–700 €/m²) | Alta gama (700–850 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 50 m² | 22.500 – 27.500 € | 27.500 – 35.000 € | 35.000 – 42.500 € |
| 70 m² | 31.500 – 38.500 € | 38.500 – 49.000 € | 49.000 – 59.500 € |
| 90 m² | 40.500 – 49.500 € | 49.500 – 63.000 € | 63.000 – 76.500 € |
| 110 m² | 49.500 – 60.500 € | 60.500 – 77.000 € | 77.000 – 93.500 € |
Actualización integral: suelos, baño, cocina, puertas, pintura e instalaciones, sin mover tabiques. Con redistribución: además abres la cocina al salón, ganas un dormitorio o suprimes el pasillo. Alta gama: primeras marcas como Porcelanosa, Roca o Quick-Step, aerotermia o domótica.
Los gastos que no entran en el precio por metro cuadrado
Licencia de obra: ICIO y tasa urbanística
En Santander pagas un 6 % del presupuesto de ejecución de la obra: un 4 % de ICIO (impuesto sobre construcciones) y un 2 % de tasa urbanística, con un mínimo de 30 €. Se pagan antes de empezar, al presentar la declaración responsable o pedir la licencia. Si la obra no toca estructura ni fachada, suele tramitarse como obra menor; te lo explicamos en la guía de licencia de obra menor en Santander.
IVA de la reforma
Una reforma en tu vivienda paga un 10 % de IVA si cumples tres condiciones: eres particular, el edificio tiene más de dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la factura. Los muebles de cocina o los electrodomésticos comprados aparte pagan el 21 %.
Técnico, boletines y certificado energético
Si redistribuyes, necesitas una memoria técnica firmada: cuenta con entre 1.500 y 3.000 € más IVA. Si la obra afecta a la estructura, hace falta proyecto, con honorarios de entre el 8 % y el 12 % del presupuesto. El boletín eléctrico y, si tienes gas, el certificado de la instalación suman unos pocos cientos de euros.
Residuos, contenedor y zonas comunes
El desescombro, el contenedor o las sacas, el gestor autorizado y la protección del portal y del ascensor deben venir en el presupuesto. Si no aparecen, te los cobrarán después.
Lo que no es obra
Mobiliario de cocina, electrodomésticos, lámparas y, si no puedes vivir en el piso, el alquiler mientras dura la obra. Una reforma integral tarda entre 3 y 4 meses.
Ejemplo: reforma integral de un piso de 80 m² en Santander
Ejemplo orientativo de un piso de los años 70 con redistribución, instalaciones nuevas, ventanas de PVC y calidades medias:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Obra (80 m² × 625 €/m²) | 50.000 € |
| IVA del 10 % | 5.000 € |
| ICIO (4 %) | 2.000 € |
| Tasa urbanística (2 %) | 1.000 € |
| Memoria técnica (2.000 € + IVA) | 2.420 € |
| Boletín eléctrico y certificados | 500 € |
| Total | 60.920 € (unos 760 €/m²) |
Los 625 €/m² del anuncio se convierten en 760 €/m² reales. Esa diferencia es la que te tiene que dar tu empresa de reformas antes de firmar.
Qué encarece una reforma de piso en Santander
- Edificios de los años 60 y 70 en Cuatro Caminos, Castilla-Hermida o General Dávila: instalaciones que hay que cambiar enteras y bajantes antiguas.
- Sin ascensor: subir material y bajar escombro a mano son más horas.
- Calles estrechas del centro: sin hueco para contenedor, toca usar sacas y más viajes.
- Humedad del norte: condensaciones y ventanas viejas obligan a aislar y cambiar carpintería.
Cómo pagar menos sin bajar la calidad
- Pide un presupuesto cerrado y por partidas. Es lo que más protege tu bolsillo.
- Bonificaciones del Ayuntamiento: si la obra elimina barreras arquitectónicas, el ICIO baja un 50 % y la tasa se queda en 30 €.
- Deducción en el IRPF: hasta un 20 % o un 40 % si mejoras la eficiencia energética, pero el certificado posterior debe estar firmado antes del 1 de enero de 2027. Para obras que empiezan ahora, llega muy justo. Revisa las ayudas de eficiencia energética en Cantabria.
Un caso de Alvier en Santander
En dos pisos de las calles Río de la Pila y Arcoíris hicimos una reforma integral completa: demolición y nueva distribución, tabiques de Pladur con aislamiento, alicatado de cocina y baños, puertas correderas y blindadas, suelo laminado AC5, ventanas de PVC con doble cristal, instalación eléctrica y de fontanería nuevas y radiadores calculados para la nueva distribución. En uno de ellos, además, saneamos e impermeabilizamos una terraza de 20 m². Limpiamos el portal cada día y llevamos los residuos a gestor autorizado.
Preguntas frecuentes sobre el precio de reformar un piso en Santander
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 80 m² en Santander?
Entre 44.000 y 56.000 € de obra sin IVA en una reforma integral con redistribución. Con IVA, licencia y técnico, ronda los 61.000 €.
¿Cuánto se paga de licencia para reformar un piso en Santander?
Un 6 % del presupuesto de ejecución: 4 % de ICIO y 2 % de tasa urbanística, con un mínimo de 30 €.
¿Qué IVA se paga en una reforma de piso?
Un 10 % si eres particular, el edificio tiene más de dos años y los materiales no superan el 40 % de la factura. Si no, el 21 %.
¿Necesito arquitecto para reformar mi piso?
Si redistribuyes, necesitas al menos una memoria técnica. Si tocas estructura, proyecto y licencia de obra mayor.
¿Cuánto tarda una reforma integral de piso en Santander?
Entre 3 y 4 meses para un piso de 80–100 m², más el trámite de licencia.
¿Quieres saber cuánto te costará a ti? Envíanos el plano o los metros de tu piso y te damos una horquilla con todos los gastos incluidos. Si prefieres verlo en persona, pide una visita técnica. Trabajamos con presupuesto cerrado: lo que firmas es lo que pagas. Conoce nuestras reformas integrales en Santander.